.
Όπως έχω ξαναγράψει, η ΝΕΑ ΠΡΟΤΑΣΗ που συμπεριλαμβάνεται στο βιβλίο μου "Η δική μας Ανάπλαση" και που προβλέπει ρυμοτόμηση του χώρου της Ανάπλασης με πολεοδόμηση του 13% της έκτασης (περίπου 80 στρέμματα), πάρκο 430 στρεμμάτων και περίπου 60 στρέμματα αθλητικών χώρων, είναι μία πρόταση που αποδεικνύει ότι είναι ΕΦΙΚΤΟ να έχουμε ανάπλαση με μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου (άνω των 400 στρεμμάτων) και το όλο εγχείρημα να βγάζει σοβαρά κέρδη για τους ιδιοκτήτες γης ώστε να έχουν κίνητρο για να πραγματοποιήσουν την ανάπλαση με τους παραπάνω περιορισμούς.
Η πρότασή μου για Ναυτιλιακό Κέντρο στον χώρο των Λιπασμάτων (σε έκταση 25 στρεμμάτων κοντά στον κάβο Κράκαρη) είναι ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ του τι μπορεί να γίνει εκεί αφήνοντας θετικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες (ΙRR >60%, PBP=3,5 έτη, NPV >Ε 250εκ.). Θα μπορούσε να γίνει νοσοκομείο, ήπια ανάπτυξη (εμπόριο, βιοτεχνία;;) κλπ. κάτι που να φαίνεται ελκυστικό για υποψήφιους αγοραστές μετά από έρευνα αγοράς. Εξ άλλου οι χρήσεις που προτείνω προδιαγράφουν και άλλες δράσεις πέρα από ναυτιλιακό Κέντρο. Ο πίνακας των χρήσεων που πρότεινα στο βιβλίο μου είναι:
Πολιτισμός 15.000τ.μ. 17,6% του συνόλου των 85,4 στρ.
Έρευνα 3.000 3,5% " " "
Εκπαίδευση 5.000 5,9% " " " Πολυκινηματογράφος 5.000 5,9% " " "
Αναψυχή-Εστίαση 9.000 10,6% " " "
Τεχνολογικό Κέντρο 5.000 5,9% " " "
Ξενοδοχείο 10.000 11,7% " " "
Γραφεία 25.000 29,4% " " "
Εμπορικά 8.400 9,6% " " "
ΣΥΝΟΛΟ 85.400
Εκείνο που κάνει τα ρυμοτομημένα να αποτελούν ναυτιλιακό κέντρο είναι τα 25.000 τ.μ. που προβλέπονται για 50 περίπου ναυτιλιακές επιχειρήσεις με μ.ο. 500 τ.μ. η κάθε μία σε συνδυασμό με το τεχνολογικό κέντρο των 5.000 τ.μ. για καινοτομίες, τους χώρους για έρευνα των 3.000 τ.μ. , τα 5.000 τ.μ. για εκπαίδευση και κατά ένα μέρος τα εμπορικά. Αντί αυτών μπορούν να γίνουν άλλα πράγματα με κάποια παρόμοια κόστη και κάποια παρόμοια έσοδα. Ακόμα και τα ίδια μπορούν να μείνουν και αντί να περικλείουν ένα ναυτιλιακό κέντρο να γίνουν διοικητικό κέντρο ή πολιτιστικό κέντρο ή κάτι άλλο.
Η συζήτηση που θα ακολουθήσει την 2η παρουσίαση του βιβλίου θα βοηθήσει ώστε να υπάρξει κάποια σύγκλιση στις διάφορες θέσεις που διατυπώνονται από εδώ και από εκεί (μερικές φορές ακόμα και από άσχετους με το θέμα) και δημιουργούν συγκρουσιακό κλίμα χωρίς κανένα απολύτως λόγο.
Στην ουσία έχουμε να επιλέξουμε ανάμεσα σε δυο δρόμους:
1ος δρόμος. Είναι ο δρόμος της Απαλλοτρίωσης με τον οποίο κάνουμε εκεί ό,τι μας αρέσει. Πράσινη ακτή και κήπους, δηλαδή μητροπολιτικό πάρκο 480 στρεμμάτων και 60 στρέμματα αθλητισμού και 30 στρέμματα αναψυχής πολιτισμού.. Αυτό προϋποθέτει όμως ότι το κράτος θα διαθέσει περίπου 800 εκ. ευρώ (από 300 ως 700 με πιθανή τιμή τα 400 εκ. ευρώ) για απαλλοτριώσεις και άλλα τόσα για ανάπλαση του χώρου. Σε συνθήκες τέτοιας κρίσης χρέους αυτό το σενάριο ξεπερνά κάθε φαντασία!
2ος δρόμος. Είναι ο δρόμος της ρυμοτόμησης και πολεοδόμησης ενός μέρους του χώρου. Το ισχύον θεσμικό καθεστώς με συντελεστή δόμησης 0,4 ανά ιδιοκτησία αποδίδει περίπου180.000 τ.μ για οριζόντιες ιδιοκτησίες συνολικά. Στη δική μου πρόταση αρκούν γι αυτό 83,6 στρέμματα. Ο δρόμος αυτός αποδίδει μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου 430 στρεμμάτων και είναι οικονομικά αποδοτικός για τους ιδιοκτήτες γης άρα εφικτός να διανυθεί.
Όπως έχω ξαναγράψει, η ΝΕΑ ΠΡΟΤΑΣΗ που συμπεριλαμβάνεται στο βιβλίο μου "Η δική μας Ανάπλαση" και που προβλέπει ρυμοτόμηση του χώρου της Ανάπλασης με πολεοδόμηση του 13% της έκτασης (περίπου 80 στρέμματα), πάρκο 430 στρεμμάτων και περίπου 60 στρέμματα αθλητικών χώρων, είναι μία πρόταση που αποδεικνύει ότι είναι ΕΦΙΚΤΟ να έχουμε ανάπλαση με μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου (άνω των 400 στρεμμάτων) και το όλο εγχείρημα να βγάζει σοβαρά κέρδη για τους ιδιοκτήτες γης ώστε να έχουν κίνητρο για να πραγματοποιήσουν την ανάπλαση με τους παραπάνω περιορισμούς.
Η πρότασή μου για Ναυτιλιακό Κέντρο στον χώρο των Λιπασμάτων (σε έκταση 25 στρεμμάτων κοντά στον κάβο Κράκαρη) είναι ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ του τι μπορεί να γίνει εκεί αφήνοντας θετικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες (ΙRR >60%, PBP=3,5 έτη, NPV >Ε 250εκ.). Θα μπορούσε να γίνει νοσοκομείο, ήπια ανάπτυξη (εμπόριο, βιοτεχνία;;) κλπ. κάτι που να φαίνεται ελκυστικό για υποψήφιους αγοραστές μετά από έρευνα αγοράς. Εξ άλλου οι χρήσεις που προτείνω προδιαγράφουν και άλλες δράσεις πέρα από ναυτιλιακό Κέντρο. Ο πίνακας των χρήσεων που πρότεινα στο βιβλίο μου είναι:
Πολιτισμός 15.000τ.μ. 17,6% του συνόλου των 85,4 στρ.
Έρευνα 3.000 3,5% " " "
Εκπαίδευση 5.000 5,9% " " " Πολυκινηματογράφος 5.000 5,9% " " "
Αναψυχή-Εστίαση 9.000 10,6% " " "
Τεχνολογικό Κέντρο 5.000 5,9% " " "
Ξενοδοχείο 10.000 11,7% " " "
Γραφεία 25.000 29,4% " " "
Εμπορικά 8.400 9,6% " " "
ΣΥΝΟΛΟ 85.400
Εκείνο που κάνει τα ρυμοτομημένα να αποτελούν ναυτιλιακό κέντρο είναι τα 25.000 τ.μ. που προβλέπονται για 50 περίπου ναυτιλιακές επιχειρήσεις με μ.ο. 500 τ.μ. η κάθε μία σε συνδυασμό με το τεχνολογικό κέντρο των 5.000 τ.μ. για καινοτομίες, τους χώρους για έρευνα των 3.000 τ.μ. , τα 5.000 τ.μ. για εκπαίδευση και κατά ένα μέρος τα εμπορικά. Αντί αυτών μπορούν να γίνουν άλλα πράγματα με κάποια παρόμοια κόστη και κάποια παρόμοια έσοδα. Ακόμα και τα ίδια μπορούν να μείνουν και αντί να περικλείουν ένα ναυτιλιακό κέντρο να γίνουν διοικητικό κέντρο ή πολιτιστικό κέντρο ή κάτι άλλο.
Η συζήτηση που θα ακολουθήσει την 2η παρουσίαση του βιβλίου θα βοηθήσει ώστε να υπάρξει κάποια σύγκλιση στις διάφορες θέσεις που διατυπώνονται από εδώ και από εκεί (μερικές φορές ακόμα και από άσχετους με το θέμα) και δημιουργούν συγκρουσιακό κλίμα χωρίς κανένα απολύτως λόγο.
Στην ουσία έχουμε να επιλέξουμε ανάμεσα σε δυο δρόμους:
1ος δρόμος. Είναι ο δρόμος της Απαλλοτρίωσης με τον οποίο κάνουμε εκεί ό,τι μας αρέσει. Πράσινη ακτή και κήπους, δηλαδή μητροπολιτικό πάρκο 480 στρεμμάτων και 60 στρέμματα αθλητισμού και 30 στρέμματα αναψυχής πολιτισμού.. Αυτό προϋποθέτει όμως ότι το κράτος θα διαθέσει περίπου 800 εκ. ευρώ (από 300 ως 700 με πιθανή τιμή τα 400 εκ. ευρώ) για απαλλοτριώσεις και άλλα τόσα για ανάπλαση του χώρου. Σε συνθήκες τέτοιας κρίσης χρέους αυτό το σενάριο ξεπερνά κάθε φαντασία!
2ος δρόμος. Είναι ο δρόμος της ρυμοτόμησης και πολεοδόμησης ενός μέρους του χώρου. Το ισχύον θεσμικό καθεστώς με συντελεστή δόμησης 0,4 ανά ιδιοκτησία αποδίδει περίπου180.000 τ.μ για οριζόντιες ιδιοκτησίες συνολικά. Στη δική μου πρόταση αρκούν γι αυτό 83,6 στρέμματα. Ο δρόμος αυτός αποδίδει μητροπολιτικό πάρκο υψηλού πρασίνου 430 στρεμμάτων και είναι οικονομικά αποδοτικός για τους ιδιοκτήτες γης άρα εφικτός να διανυθεί.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου